Комментарий Генерального директора ООО ААКЦ "Бизнес-Эксперт" в СМИ "Бизнес-Онлайн"
31 октября 2017 года

 «ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОЦЕНИВАЕТСЯ НИЖЕ, ЧЕМ ТОРГОВАЯ»
В руководстве ООО «Центр независимой экспертизы собственности» отказались комментировать «БИЗНЕС Online» критическую рецензию казанских коллег, сославшись на условия договора с АСВ. Сам оценщик с 17-летним стажем Андрей Плешкин, чья подпись стоит под отчетом №2017-3209/64/2, лишь сказал, что еще раз перепроверил документ и не нашел в нем каких-то изъянов.

Некоторые опрошенные «БИЗНЕС Online» представители казанского рынка коммерческой недвижимости поддерживают мнение москвичей. Так, по словам генерального директора компании «А-Девелопмент» Мурата Ахмерова, стоимость «квадрата» в 26 тыс. рублей — это вполне адекватная оценка. «Это, конечно, Вахитовский район, но тем не менее... Например, не так давно мы провели сделку — правда, на меньшей площади — с ценником в пределах 30 тысяч рублей. А год назад провели сделку со зданием на улице Карла Маркса, где ценник также был в районе 30 тысяч», — рассказал он. По словам Ахмерова, офисная недвижимость оценивается ниже, чем торговая, и спрос на нее ниже. «Востребованность в офисных площадях в Казани сегодня небольшая. Есть огромное количество предложений на аренду и продажу. Конечно, можно продать здание ТФБ и за 35–40 тысяч рублей за „квадрат“, но АСВ пошло правильным путем и оценило объект в ту сумму, которая действительно интересна. Шанс продать объект есть», — считает Ахмеров.
Мурат Ахмеров считает, что стоимость квадрата в 26 тысяч рублей – вполне адекватная оценкаМурат Ахмеров считает, что стоимость квадрата в 26 тыс. рублей — это вполне адекватная оценка.

С ним соглашается и генеральный директор ООО «АН „АСК-Риэлт“» Юрий Чикиров. Эксперт отметил, что оценка объекта, подготовленная в рамках процедуры банкротства, нацелена на ускоренную реализацию актива. «В настоящее непростое для продажи время — налицо рынок покупателя, который всегда рассчитывает на существенную скидку, формируя в итоге цены сделок. С позиции собственников такая оценка их активов всегда является заниженной», — считает Чикиров. По его словам, исходя из ценовой политики офисных помещений, аренда в данном комплексе будет на 20–30% ниже, чем в известных на рынке бизнес-центрах Вахитовского района. «Исходя из вышеизложенного и стартовой цены продажи, окупаемость для покупателя находится на уровне 10–11 лет с учетом коэффициента загрузки, что на сегодняшний день не устраивает потенциальных инвесторов, поэтому можно сделать вывод, что цена предложения еще и пойдет вниз», — прогнозирует Чикиров.
Косвенно расчет гендиректора ООО «АН „АСК-Риэлт“» подтвердил представитель торгово-офисного центра «Ильдан» (расположен впритык к зданию ТФБ), пожелавший остаться неназванным. В разговоре с «БИЗНЕС Online» он рассказал, что спрос на офисные помещения в этом районе есть — 2 тыс. кв. м офисных площадей «Ильдана» заполнены почти полностью. Правда, цена аренды с учетом коммунальных услуг у них довольно скромная — 550 рублей за квадратный метр. Исходя из этого уровня цены и при условии сдачи 100% помещений в аренду стоимость головного здания ТФБ и земельного участка под ним действительно может окупиться примерно за 10 лет.
Чикиров отметил, что цена «квадрата» офисной недвижимости в Вахитовском районе широко варьируется и зависит от многих факторов: юридическая чистота объекта, потребность в финансовых ресурсах продавца, выставляемая на продажу/аренду площадь, наличие мест общего пользования в предложении, наличие парковки, класс объекта/бизнес-центра и т. д. «Привлекательность Вахитовского района для размещения офисов — субъективная категория, она зависит от направления работы потенциального арендатора: кому-то удобнее находиться рядом с железнодорожным вокзалом, кому-то важнее располагаться рядом с жилыми массивами. На мой взгляд, это непривлекательное место. А спрос в этом районе в данной категории объектов площадью 4–6 тысяч квадратных метров, на мой взгляд, низкий», — рассказал Чикиров.
Директор АН «Капитал» Анна Абрамова также считает, что 150 млн рублей за офисное здание класса С площадью 5013,3 кв. м и землю под ним — адекватная цена. «В отличие от торговой недвижимости рынок офисной аренды сейчас довольно сильно просел. Офисные помещения быстро не сдашь. Первый этаж еще можно заполнить, но остальные этажи долгое время будут пустовать. При этом владелец здания будет нести расходы на содержание. Так что не исключаю, что, когда дело дойдет до покупки здания, покупатель потребует еще скинуть цену: скажется недостаточность парковочных мест», — пояснила она, добавив, что парковка сейчас становится одним из главных факторов для потенциального арендатора. «Если говорить о местоположении здания, то особого преимущества там я не вижу. Деловой активности в том районе нет», — констатировала Абрамова.
Впрочем, такие отзывы участников рынка Юманову не смущают. «Что касается мнения опрошенных вами представителей агентств недвижимости, то ориентироваться на них я считаю неверным. Надо опираться на результаты работы профессионалов-оценщиков. Главное, чтобы они не исказили методологию, как это произошло с московскими оценщиками», — заявила она.
Что ж, рассудят стороны только открытые, прозрачные и рыночные торги.

Источник: «БИЗНЕС Online»: https://www.business-gazeta.ru/article/362409